AUKCJE NIERUCHOMOŚCI
www.reklamanieruchomosci.org
Polska Giełda Nieruchomości proponuje organizację procesu sprzedaży w systemie aukcyjnym.
Na spowolnionym rynku nieruchomości w procesie sprzedaży najlepiej się sprawdza licytacja w górę z zastrzeżeniem ceny minimalnej. System aukcyjny jest najlepszą metoda marketingowa pozwalającą na wykreowanie poprzez licytację w górę obiektywnej ceny rynkowej nieruchomości.
Jak to wygląda w praktyce? Właściciel nieruchomości po konsultacjach z brokerami PGN musi określić skrajną cenę minimalną sprzedaży nieruchomości ,którą ostatecznie chce osiągnąć i ofertową cenę wywoławczą NA ATRAKCYJNYM POZIOMIE w celu zachęcenia jak największej liczby kontrahentów do kupna nieruchomości.
Przykład :
Właściciel sprzedaje nieruchomość z ceną 800 000 zł zaczynając od górnego pułapu gotów do negocjacji tej wartości znacznie w dół z konkretnym kandydatem do do kupna. Gotów jest jednak sprzedać nieruchomość w skrajnym przypadku nawet za cenę 600 000 zł jeżeli trafi na zdecydowanego kupca.
WYSOKA CENA ZNIECHĘCA JEDNAK KUPCÓW I PO PEWNYM CZASIE OFERTA STAJE SIĘ MARTWA.
Giełda proponuje w tym wypadku wystawienie oferty z ceną wywoławcza 490 000 zł z klauzulą :
Sprzedaż nieruchomości w systemie aukcyjnym z zastrzeżoną ceną minimalną. Licytacja w górę.
Uwaga! Ceny minimalnej nie ogłaszamy publicznie (jest to informacja do wiadomości Giełdy i właściciela nieruchomości).
Atrakcyjna cena poniżej 500 000 złotych przyciąga inwestorów. Sprzedaż w systemie aukcyjnym może być realizowana dopiero po zorganizowaniu co najmniej 2 kontrahentów do kupna. Zainteresowani kupcy składają pisemne oferty i zgodę na uczestnictwo w aukcji wpłacając wadium w wysokości 10% ceny wywoławczej. Po oględzinach nieruchomości i zapoznaniu się z dokumentacją składają stosowne oświadczenie i przystępują do licytacji. Aukcja może być prowadzona wg UZGODNIEŃ kandydatów do licytacji pisemnie, ustnie lub pocztą elektroniczną. Warunkiem niezbędnym do realizacji sprzedaży w systemie aukcyjnym jest przeprowadzenie intensywnych działań marketingowych w celu maksymalnego rozpowszechnienia oferty. Optymalny czas trwania cyklu marketingowego to 6 miesięcy. Tyle czasu wymaga zorganizowanie skutecznej operacji sprzedaży z zastosowaniem systemu kompleksowej reklamy i intensywnej akcji promocyjnej. Kampania informacyjno-reklamowa organizowana jest w branżowych serwisach internetowych Polskiej Giełdy Nieruchomości[10] z rozszerzeniem promocji na ponad 10 popularnych portali ogłoszeniowych i kilkadziesiąt witryn informacyjno-reklamowych współpracujących z portalami.
System kompleksowej reklamy zobacz na www.reklamanieruchomosci.org.
Oczywiście, jeżeli oferty kupna nieruchomości kontrahenci złożą wcześniej niż minie 6 miesięcy i zaproponują przyspieszenie terminu aukcji właściciel decyduje o wcześniejszym terminie licytacji z zawiadomieniem wszystkich uczestników procesu sprzedaży nieruchomości w systemie aukcyjnym..
W czasie licytacji może dojść do znaczącego przebicia w górę ceny nieruchomości wskutek działania już czynników psychologii marketingu na licytacjach (emocjonalna walka o zwycięstwo na aukcji). Może się też zdarzyć, że uczestnicy licytacji nie dojdą do ceny minimalnej i wtedy właściciel decyduje, czy sprzedaje w najwyższej cenie wylicytowanej na aukcji. Natomiast takie czynniki jak nietrafiona lokalizacja, zbyt wysoka cena w zestawieniu z trudną sytuacją na rynkach kredytowo-finansowych mogą spowodować, że pojawi się tylko jeden kandydat i wtedy znowu zdecyduje właściciel o dalszych krokach na giełdzie.
Nieruchomości komercyjne wymagają dodatkowo zastosowania działań informacyjno -reklamowych na międzynarodowych portalach prezentujących nieruchomości w skali globalnej w wersji angielskiej oraz akcji marketingowych nakierowanych na agencje inwestycyjne i grupy kapitałowe w kraju i za granicą.
Koszty standardowej akcji marketingowej na okres 6 miesięcy mieszczą się w granicach od 600zł do 9oo zł zależnie od zakresu kampanii reklamowej, rodzaju oferty i możliwości finansowych właściciela nieruchomości. Ważne jest ponowienie całej operacji po 6 miesiącach na dalszy okres według uzgodnień z koordynatorem akcji marketingowej PGN.
Zapraszamy do współpracy.
Życzymy przyspieszenia procesu sprzedaży nieruchomości i pomyślnej finalizacji
transakcji kupna-sprzedaży w kancelarii notarialnej.
Jerzy Krajan Szymański
radca handlowy PGN
upr. zawodowe 2399
POLSKA GIEŁDA NIERUCHOMOŚCI
WIĘCEJ O SYSTEMACH AUKCYJNYCH :
Systemy aukcyjne są masowo stosowane w obrocie nieruchomościami na całym świecie. Najlepiej funkcjonują one w USA, Kanadzie, Australii, Wielkiej Brytanii, Holandii i RPA. Aukcja jest zorganizowaną formą sprzedaży nieruchomości prowadzoną na żywo. Zazwyczaj aukcje przeprowadza się wtedy, gdy istnieje przynajmniej dwóch potencjalnych kupców na jedną nieruchomość.W niektórych przypadkach można aukcje organizować dwuetapowo:
1.etap- ogłoszenie oferty na warunkach przetargu ofertowego,
2.etap- po zorganizowaniu co najmniej dwóch oferentów wyznaczenie terminu aukcji i przeprowadzenie licytacji.
Taki system stosują biura współpracujące w ramach Polskiej Giełdy Nieruchomości.
W polskim prawie cywilnym aukcja stanowi odrębną od przetargu formę zawarcia umowy. W przeciwieństwie do przetargu ofertowego, aukcja ma charakter bezpośredni i ustny (na żywo) w procesie składania ofert. Kodeks cywilny reguluje zagadnienia aukcji w art.70.
Na rynku nieruchomości funkcjonują w zasadzie 3 modele sprzedaży aukcyjnej:
1) Licytacja absolutna- nieruchomość jest sprzedawana bez względu na cenę osiągniętą w czasie licytacji. W tym systemie nie wyznacza się ceny minimalnej. Stanowi to dla publiczności przetargowej mocny sygnał, że sprzedający jest zdecydowany sprzedać nieruchomość za każdą cenę w dniu licytacji. Ten system zachęca zdecydowanie największą liczbę oferentów. Im więcej oferentów uczestniczących w aukcji, tym większe prawdopodobieństwo osiągnięcia obiektywnej wartości rynkowej.
2) Licytacja z zastrzeżeniem CENY MINIMALNEJ- sprzedaż jest uzależniona od zaakceptowania przez sprzedającego najwyższej ceny uzyskanej na aukcji lub w określonym czasie po aukcji. Sprzedający zabezpiecza swój interes własny i może nie wyrazić zgody na sprzedaż, jeżeli oferowana cena maksymalna jest zbyt niska w stosunku do jego oczekiwań.
W tym systemie sprzedający określa minimalny pułap cenowy i jeżeli zostanie on w czasie aukcji przekroczony przez oferentów, zobowiązuje się do sprzedaży w najwyższej, uzyskanej w czasie aukcji cenie. Taki system jest bardzo skuteczny pod warunkiem, że minimalna cena i ofertowa cena wywoławcza jest na tyle niska i atrakcyjna, że zachęci dużą ilość kupujących. O sukcesie sprzedaży decyduje liczba uczestników licytacji. Im więcej oferentów, tym lepsza cena i możliwość uzyskania obiektywnej ceny rynkowej nieruchomości.
3) Licytacja w dół (aukcja niemiecko-holenderska)- w tym systemie osoba prowadząca licytację proponuje stopniowo coraz niższą cenę za towar, a nabywcą staje się ten, kto pierwszy zaakceptuje proponowaną cenę. System jest nieefektywny i najmniej skuteczny,najczęściej doprowadza do zamrożenia oferty na rynku nieruchomości . Z biegiem czasu oferta staje się martwa i powoduje konieczność drastycznego obniżenia ceny w celu ożywienia oferty i zdobycia kontrahenta do kupna nieruchomości.
Zainteresował Cię system aukcyjny? Zadzwoń
602 369 803 lub napisz na adres pgn@kgn.pl
Jak dojść do właściwej ceny rynkowej ?
Pamiętajmy, że optymalną cenę rynkową tworzy suma kupców w relacji ze sprzedającym. Starożytna maksyma handlowa jest prosta i i stwierdza bezwzględnie,że nieruchomość jest warta tyle, ile kupiec za nią zapłaci.
Jeżeli nie jesteśmy w stanie określić ceny najbardziej zbliżonej do wartości rynkowej proponujemy system aukcyjny z zastosowaniem kompleksowej kampanii reklamowej Polskiej Giełdy Nieruchomości z intensywną akcją promocyjną z całym wachlarzem działań marketingowych. Rynkowa metoda szacowania nieruchomości polega na maksymalnym wypromowaniu oferty w oparciu o intensywną prezentację i reklamę.
Druga maksyma kupiecka przecież mówi wyraźnie : żeby dobrze sprzedać trzeba trochę wydać. Sukces w sprzedaży nieruchomości zależy wprost od kompleksowej kampanii reklamowej i intensywnej akcji promocyjnej. Aby uzyskać korzystną cenę trzeba zainwestować w reklamę nieruchomości skorelowaną z profesjonalną obsługą marketingową
[więcej informacji na www.reklamanieruchomosci.org ].
System jest bardzo prosty. Ogłaszamy sprzedaż w systemie aukcyjnym z zastrzeżeniem ceny minimalnej i ustalamy cenę ofertową na minimalnym ale też bardzo atrakcyjnym i okazyjnym poziomie. System nastawiony jest na zdobycie przynajmniej 2 kontrahentów.
Jak to działa?
Niska cena przyciąga więcej kupców, ale to nie znaczy, że musimy sprzedać nieruchomość pierwszemu oferentowi. Zwiększamy intensywność działań marketingowych i po pojawieniu się następnych kandydatów do kupna ogłaszamy aukcję internetową lub pisemną czy ustną i na licytacji dochodzimy do właściwej, optymalnej cen rynkowej. Doradcy i brokerzy PGN pomogą zorganizować aukcję, przetarg czy licytację.
Szczególną ostrożność należy zachować przy sprzedaży gruntów rolnych i działek budowlanych. Aby ustalić cenę ofertową nieruchomości należy zbadać zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego gminy. Jeżeli gmina planu nie posiada trzeba przeanalizować możliwości zabudowy sąsiedzkiej w celu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości.
Przy sprzedaży wszystkich nieruchomości należy najpierw skompletować wszystkie dokumenty i zbadać zgodność zapisów z danymi osobowymi właściciela. Szczególną uwagę należy zwrócić przy analizie treści wpisów w dziale III (ograniczenia, służebności, ostrzeżenia itp.) oraz w dziale IV (hipoteki, kredyty, obciążenia) w księgach wieczystych nieruchomości w sądzie rejonowym.
Pamiętać należy, że rynek nieruchomości został w warunkach recesji gospodarczej znacznie spowolniony a sprzedaż gruntów, obiektów i mieszkań trwa od 6 miesięcy do 3 lat, a nie raz znacznie dłużej. Inwestując w nieruchomości zważyć należy, że ten segment rynku może być rozpatrywany tylko w zakresie długoterminowych lokat kapitałowych. Ze względu na system opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości, opłat adiacenckich i renty planistycznej minimalny okres opłacalności inwestycji to ponad 5 lat kalendarzowych lub podatkowych.
Na każdym etapie organizacji procesu sprzedaży nieruchomości brokerzy i doradcy Polskiej Giełdy Nieruchomości pomagają zbadać dokumenty,sformułować zagrożenia,oszacować poziom ceny rynkowej,wyczyścić zapisy,zabezpieczyć transakcję notarialną oraz przeanalizować możliwości powiększenia wartości nieruchomości.
Po analizie i zbadaniu dokumentów pomagamy także dobrać odpowiedni system sprzedaży dostosowany do rodzaju i kategorii nieruchomości oraz możliwości finansowych właściciela.
Wystarczy skontaktować się z nami 74 867 08 06 [godz. 10-16 ] e-mail pgn@kgn.pl
więcej informacji www.reklamanieruchomosci.org szukaj nas także www.facebook.com
Zapraszamy do współpracy.
mgr Jerzy Szymański
tel 602 369 803
mgr Agnieszka Radomska
tel 666 039 371